Tassi d'interesse: La riduzione dei tassi d'interesse da parte della Banca Nazionale Svizzera (BNS) è un fattore chiave. Il tasso guida è stato abbassato allo 0,5% nel dicembre 2024 e si prevede un'ulteriore diminuzione nel 2025. Tassi ipotecari più bassi rendono più accessibile l'acquisto di immobili, incrementando la domanda e quindi i prezzi. La BNS non ha escluso un ritorno a tassi di interesse negativi, che favorirebbe ulteriormente i mutui SARON.
Domanda e offerta: L'aumento della domanda, unito a una limitata offerta di immobili, spingerà i prezzi verso l'alto. La scarsità di abitazioni, soprattutto nelle aree più ambite, è un fattore che contribuisce all'incremento dei prezzi. Nelle regioni chiave con un'alta quota di immobili di lusso, si è registrato un aumento significativo delle vendite nel terzo trimestre del 2024. Si prevede comunque un aumento moderato dei prezzi nel 2025 per entrambi i segmenti, ma lo squilibrio tra domanda e offerta continuerà a far lievitare i prezzi, specialmente nelle località ambite.
Crescita economica e immigrazione: Una forte economia e una crescente immigrazione sostengono la domanda di immobili. La Svizzera, con la sua economia robusta e il franco svizzero considerato valuta sicura, attrae acquirenti sia nazionali che internazionali. La crescita del PIL svizzero è stata del 1,7% nel terzo trimestre del 2024, con un aumento del consumo privato dell'1,8% e degli investimenti nel settore edilizio del 2,9%. Le previsioni per la crescita reale del PIL nel 2025 sono dell'1,8%.
Inflazione: L'inflazione in Svizzera si attesta a un tasso moderato dello 0,6% a dicembre 2024, con un aumento dei canoni di locazione come principale motore. Nonostante le aspettative di un calo dei tassi d'interesse che potrebbe ridurre i canoni e smorzare l'inflazione, esiste il rischio di una sua risalita a medio-lungo termine a causa di tensioni geopolitiche e misure protezionistiche. Tuttavia, l'inflazione si trova nella metà inferiore della fascia obiettivo della Banca Nazionale Svizzera. L’aumento dei canoni di locazione spinge anche le persone a comprare anziché affittare, aumentando la domanda di abitazioni di proprietà.
Mercato del lavoro: Il settore terziario ha registrato una crescita straordinaria dopo la pandemia, con un aumento dell'occupazione del 3,1% nel terzo trimestre del 2024 rispetto all'anno precedente. I settori degli uffici hanno registrato un aumento dell'1,5%, leggermente superiore alla crescita del mercato complessivo. La stabilizzazione del telelavoro, con una media di poco più del 30% del tempo di lavoro svolto da remoto, favorisce la domanda di spazi per uffici.
Investimenti: I bassi tassi d'interesse rendono gli investimenti immobiliari più attraenti rispetto ad altre opzioni come le obbligazioni statali. Questo porta a un aumento dei prezzi sia per gli investimenti immobiliari diretti che indiretti (fondi immobiliari, azioni immobiliari). Si prevede un aumento dei valori di mercato degli immobili residenziali nel 2025, che metterà sotto pressione i rendimenti iniziali.
Fattori regionali: La dinamica dei prezzi varia a seconda della regione. Le regioni alpine e la regione di Zurigo e della Svizzera centrale sono particolarmente gettonate. In queste zone, si è registrato un notevole aumento dei prezzi, favorito dalla forte economia e dalle basse aliquote fiscali. Al contrario, il Ticino e la regione del Lago Lemano hanno mostrato una crescita più moderata dei prezzi.
Rischio di bolla: Nonostante la diminuzione dell'indice di bolla immobiliare UBS, che nel terzo trimestre del 2024 è classificato come "moderato" a 0,41 punti, il rischio rimane elevato a causa di squilibri nei fattori fondamentali come affitti e redditi. Il calo dei tassi di interesse e i bassi costi di utilizzo sostengono i prezzi. Tuttavia, una bassa domanda di ipoteche e un ulteriore calo delle nuove costruzioni potrebbero deporre a sfavore di una bolla dei prezzi.
In sintesi, nel 2025, i prezzi immobiliari in Svizzera saranno influenzati principalmente dai bassi tassi d'interesse, dalla forte domanda rispetto all'offerta limitata, dalla crescita economica, dall'immigrazione e dalla scarsità di alternative di investimento. La dinamica dei prezzi varierà a seconda della regione, con le zone alpine e la regione di Zurigo che probabilmente vedranno i maggiori aumenti.
